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Eigentumswohnung als Geldanlage

Heute soll es um die Frage gehen, ob es sich für Privatanleger lohnt, in Eigentumswohnungen zu investieren. Eigentumswohnungen gelten als „Anfängerimmobilien“, um sich mit einem überschaubaren Risiko aufgrund der vergleichsweise geringen Investitionssumme an Immobilieninvestitionen auszuprobieren. Heute möchte ich das einmal exemplarisch durchrechnen und fragen, für wen sich das wohl lohnt.

Was kostet eine Eigentumswohnung?

Das offensichtlichste ist wohl der Kaufpreis einer Immobilie. Für unsere Beispielrechnung gehen wir einfach mal von einer Eigentumswohnung für 100.000 € aus. Darüber hinaus muss man noch mit Kaufnebenkosten für die Grunderwerbssteuer, den Notar und ggf. den Immobilienmakler rechnen. Diese Kosten unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, gehen wir in unserem Beispiel mal von 12 % aus. Es gibt dazu auch einen Beispielrechner von der Sparkasse. Nach dem Kauf kommen noch Kosten für eventuelle Renovierungen, gehen wir in unserem Beispiel mal von 1000 € aus.

KostenpunktKosten in €
Kaufkosten100.000
Kaufnebenkosten12.000
Renovierung1.000
Gesamt113.000
Beispiel für Kaufkosten

Laufende Kosten

Wir wollen den Erwerb der Wohnung zu 100 % finanzieren und gehen von einem Zinssatz von 1,5 % für den Kredit bei einer Tilgung von 2 % pro Jahr aus. Die Tilgung würde ohne Sonderzahlungen also 50 Jahre dauern. Die Kaufnebenkosten zahlen wir aus eigener Tasche. Die Hauskosten, die vom Vermieter zu tragen sind, veranschlagen wir mal mit 50 € pro Monat. Diese unterscheiden sich stark, je nach Immobilie. Wir gehen von einer Monatsmiete von 400 € aus, die wir abzüglich der Zinsen für den Kredit versteuern müssen. Hier nehmen wir mal an, dass wir 40 % Steuern zahlen müssen.

Kostenpunkt€ pro Jahr
Hausgeld (was nicht auf den Mieter umgelegt werden kann)600
Rücklagen für Instandhaltung und Leerstandsrisiko600
Zinsen1.500
Tilgung2.000
Gesamt4.700
Beispiel für die Kosten der Eigentumswohnung pro Jahr

Zu erwartende Einnahmen

Wir erwarten auf der anderen Seite 400 € Kaltmiete pro Monat für unsere Eigentumswohnung, worauf abzüglich der Zinszahlungen für den Kredit noch die Steuern entfallen.

Einnahme€ pro Jahr
Miete (400 € pro Monat)4.800
Steuern (40 %, abzgl. Zinsen für den Kredit)-1.320
Abschreibung (AfA, 2%, verrechnet auf Mieteinkommen und Lohn mit einem Steuersatz von 40%)ca. 800
Gesamt4.280
Beispiel für die Einnahmen durch die Eigentumswohnung abzgl. Steuern

Lohnt sich das jetzt?

Insgesamt müssen wir also mit Ausgaben von 4.700 € rechnen, denen Einnahmen in Höhe von 4.280 € gegenüber stehen. Man kann also jährlich mit einem Cashflow von -420 € rechnen, d.h. man zahlt 420 € im Jahr drauf. Auf die Ausgaben entfallen dabei aber 2.000 € für die Tilgung, womit sich das Gesamtkapital bei Werterhalt der Immobilie um 1.580 € pro Jahr vermehrt. Bei einem Eigenkapitaleinsatz von 13.000 € sind dies bereits über 12 % Rendite im ersten Jahr, allerdings muss man zumindest die 12.000 € aus den Kaufnebenkosten noch abziehen, da man diese nicht mehr zurück bekommt. Man könnte daher auch sagen, das man im ersten Jahr ca. 80 % Verlust macht.

Nach etwa 8 Jahren hätte man die Kaufnebenkosten wieder drin. Vielleicht früher, vielleicht später, je nachdem, welche Überraschungen man in den 8 Jahren noch erlebt. Je nach Lage der Immobilie und der Entwicklung der Immobilienpreise kann man möglicherweise auch mit einem Wertzuwachs der Immobilie rechnen. Da dies aber regionsabhängig ist und man nur schwer eine Eigentumswohnung für 100.000 € in einer Region mit vermutlich starkem Wertzuwachs bekommt, gehen wir hier mal nicht davon aus. Auch die Mietpreise könnten während dieser Zeit steigen, was zu einem positiven Effekt bei der Geldanlage führen würde. Man kann allerdings nicht in die Zukunft schauen und somit könnte auch genau das Gegenteil eintreten und die Mietpreise sinken. Hier gibt es zum Beispiel auch kritische Stimmen, die aufgrund des demografischen Wandels eher von einem Rückgang der Mietpreise in ländlichen Regionen ausgehen. Würde man die Rechnung aber einfach für 15 Jahre weiter fortsetzen, hätte man jährlich ca. 4,6 % Rendite nach Steuern aufs Eigenkapital erwirtschaftet.

Fazit

Für mich ist das ein zu großer Aufwand und ein zu großes Risiko, um mittelfristig 4,6 % Rendite für mein eingesetztes Kapital zu bekommen (und dort ist noch nicht einmal der negative Cashflow ins Eigenkapital eingerechnet). Zwar steigt die Rendite voraussichtlich Jahr für Jahr, dennoch schlagen die initialen Kaufnebenkosten ziemlich zu Buche. Eine Tilgung von 2 % im Jahr führt zu einer sehr langen Laufzeit des Kredits. Dem gegenüber kann man natürlich auch das Argument der breiteren Diversifikation stellen. Der Zeitaufwand und die „Immobilität“ bzw. die schlechte Liquidität der Investition sind mir allerdings ein zu hoher Preis für die Diversifikation. In meinen Augen ist es daher keine gute Investition bzw. nicht für ein Objekt, wie wir es hier im Beispiel gesehen haben. Ich genieße lieber eine passive Immobilieninvestition über REITs und P2P-Kredite ohne den hohen Kapitalaufwand, ohne den Aufwand der Vermietung, ohne Instandhaltung und Verwaltungsaufwand, den eine Immobilie mitbringt. Aber das muss natürlich jeder für sich selbst entscheiden.

Eine ganz andere Eigenkapitalrendite ergibt sich bei einer 110 % Finanzierung. Damit sich der Aufwand lohnt, muss man aber zum einen ein größeres Projekt stemmen und zum anderen erst einmal eine Bank finden, die dabei mitspielt. Was nützt mir eine Eigenkapitalrendite von 20 % auf gerade einmal 2000 €? Das rechtfertigt den Aufwand und das Risiko in meinen Augen nicht. Insgesamt also kein einfaches und auch ein sehr riskantes Unterfangen.

Wie denkst du darüber? Hast du dir kürzlich eine Eigentumswohnung zur Vermietung geholt? Wo liegt bei dir die Schmerzgrenze für eine Investition? Wie gehst du mit dem Risiko des Kredithebels um? Schreib mir gerne auf Facebook!

Bis zum nächsten Mal,

Carsten Elfers