REIT (gesprochen: riet) steht für Real Estate Investment Trust und stellt eine besondere Form dar, um über die Börse in Immobilien zu investieren. In diesem Artikel geht es um die sogenannten Equity REITs, die direkt in Immobiliensachwerte investieren und nicht um Mortgage REITs, die ein riskanteres Geschäft mit Immobilienkrediten betreiben.
Ein REIT genießt besondere steuerliche Vorteile, ist aber gleichzeitig auch einigen Regularien unterworfen. In Deutschland ist ein REIT so reguliert, dass er 90 % seines Gewinns ausschütten, vornehmlich in Immobilien investieren, mindest über 45 % Eigenkapital verfügen muss und nur beschränkt mit dem Handel von Immobilien Gewinne erwirtschaften darf. Der Großteil der Ausschüttungen eines REIT kommen daher aus Miet- bzw. Pachteinnahmen und der Fremdkapitalhebel des REITs ist entsprechend begrenzt.
Vorteile
REITs haben den Vorteil, dass sie selbst steuerbefreit sind und die Versteuerung durch den Anteilseigner stattfindet. Das bedeutet, dass der REIT selbst keine Steuern zahlt und der Anleger lediglich die Abgeltungssteuer (sofern sich der REIT im Privatvermögen befindet). Dies ist ein steuerlicher Vorteil im Vergleich zu einer direkten privaten Investition in Immobilien. Zumindest sofern keine Ausgaben oder Kreditzinsen gegengerechnet werden.
Eine Diversifikation über verschiedene Wohnimmobilien ist durch einen REIT auch mit geringem Kapital sehr einfach möglich. Man vermeidet das Klumpenrisiko, welches besteht, wenn man nur wenige oder sogar nur eine Immobilie besitzt. Die Risiken für hohe Reparaturkosten, Mietausfälle etc. sind dadurch deutlich reduziert.
Ein REIT ist stets über die Börse handelbar und damit im Vergleich zu einer direkten Investition in Immobilien sehr liquide.
Man muss sich nicht um die Verwaltung der Immobilie kümmern. Man spart sich dadurch einiges an Zeit und Unannehmlichkeiten.
Ein REIT besitzt in der Regel hohe Ausschüttungen im Vergleich zu herkömmlichen Aktien. Eine Ausschüttung von über 5 % ist keine Seltenheit.
Nachteile
Eine Finanzierung auf Kredit und die damit einhergehende Ausnutzung eines starken Hebeleffekts, wie es bei direkten Investitionen in Immobilien möglich ist, ist hier in der Art nicht möglich.
Die hohe Liquidität einer Investition in einen REIT führt zu stärkeren Wertschwankungen.
Meine Investitionen im Immobilienbereich
Ich selbst besitze derzeit zwei REIT-Werte (einen aus Deutschland, die Hamborner REIT mit einem Wert von 0,2 % des Portfolios und einen aus den USA, die Realty Income mit 0,5%) und zusätzlich einen internationalen Immobilien-ETF auf Basis des FTSE EPRA NAREIT Index (5% des Portfolios). Immobilienkredite bilde ich über estateguru ab (2,5% des Portfolios). Damit bin ich zusätzlich zum Eigenheim mit mindestens 8 % im Immobilienbereich investiert.
Von einer direkten Investition in eine Immobilie zur Vermietung halte ich derzeit Abstand. Ich habe mir das mit einigen Immobilien mal durchgerechnet und war nach dem Abzug von Rücklagen für Reparaturen und Mietausfällen, dem Abzug der Steuern und Kredittilgungen nur noch mäßig begeistert, den Aufwand und das Risiko einer vermieteten Immobilie auf mich zu nehmen. Insbesondere bei der ersten Immobilie kommen viele Fragen und Risiken auf einen zu, die ich derzeit scheue.
Wie immer gilt, das ist keine Empfehlung oder Beratung, sondern nur meine Meinung.
Investierst du in Immobilien? Was bist du für ein Anlegertyp? Schreib mir gerne deine Erfahrungen. Ich würde mich sehr darüber freuen!
Liebe Grüße,
